Покупка земельного участка, оформление документов

Законодательство предусматривает приобретение земельных участков путем купли-продажи. На сегодняшний день это один из самых распространенных способов получения земли в собственность.

Порядок купли-продажи гражданами земельных участков регламентирован постановлением Совета Министров Правительства Российской Федерации «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков». Он применяется при продаже гражданами Российской Федерации земельных участков или их частей для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства другим гражданам Российской Федерации.

1. Проверьте юридическую «чистоту» участка. Обратитесь в органы, регистрирующие права и сделки с недвижимостью. Выясните, кому принадлежит участок, не наложен ли на него арест. Узнайте, не находится ли участок под залогом.

2. Изучите процедуру купли-продажи. Проконсультируйтесь с профессиональным юристом или знакомыми, которые недавно проводили подобные сделки.

3. Соберите документы на участок. Отдайте их на экспертизу юристу.

4. Не поленитесь самостоятельно промерить участок и убедиться, что его площадь соответствует указанной в документах.

5. Обратитесь в местные органы управления и проверьте наличие коммуникаций или возможность присоединения к ним.

6. Договоритесь с продавцом о безопасной системе передачи денег. Используйте для этого банковскую ячейку, из которой продавец может получить деньги после того, как сделка завершена.

7. Назначьте дату заключения сделки.

Купля-продажа участка возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки.

Сделка по купле-продаже участка совершается собственником, выступающим в роли продавца, и покупателем или уполномоченными ими лицами с оформлением договора купли-продажи (купчей).

При совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель (санитарно-защитные зоны, земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения, а также право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования). По желанию собственника участок может быть продан с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству на конкурсе или аукционе.

Цена участка и условия оплаты определяются по договоренности между покупателем и продавцом или по результатам конкурса, аукциона. К купчей прилагается план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Технические требования к планам устанавливаются Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству.

Право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей. Право собственности покупателя на землю регистрируется местной администрацией, при этом документ, удостоверяющий право собственности продавца на участок, утрачивает силу или в него вносятся необходимые изменения, а покупателю участка выдается документ, удостоверяющий право собственности на купленный участок.

Налогообложение и взимание государственной пошлины при купле-продаже участка производятся в соответствии с законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

Для заключения договора купли-продажи земельного участка законодатель устанавливает следующие документы:

1. Свидетельство на право собственности на землю.
2. Правоустанавливающий документ (постановление на основании чего принадлежит земельный участок).
3. Свидетельство о государственной регистрации права на дом (если он есть).
4. Правоустанавливающий документ на дом.
5. Кадастровый план участка из земельного комитета.
6. Справка из Земельного комитета о стоимости земли.
7. Справка из БТИ о стоимости для купли-продажи (если на участке есть дом).
8. Технический паспорт на дом или регистрационное удостоверение (в БТИ).
9. Акт приемки дома в эксплуатацию.
10. Если дом не достроен, в БТИ берется справка на незавершенное строительство и в Управлении архитектуры района — разрешение на застройку.
11. Выписка из домовой книги или справка об отсутствии зарегистрированных лиц (если в доме никто не прописан).
12. Справка из администрации сельского совета по месту нахождения объекта.
13. Справка из налоговой инспекции.
14. Согласие супруга на продажу (если гражданин состоит в браке).
15. Согласие супруга на покупку.
16. Ксерокопия паспорта продавца.
17. Ксерокопия паспорта покупателя.

Следует помнить, что в каждом конкретном случае существуют свои нюансы, которые требуют сбора и подготовки дополнительных справок. Заключительным этапом сделки купли-продажи земельного участка является исполнение сторонами своих обязательств, указанных в их договоре.

Как продать или купить земельный участок

Для того, чтобы купить земельный участок у физического лица, продавец должен иметь «Свидетельство о праве собственности на землю». Если его нет, то сделка состояться не может. Кроме того, необходимо произвести межевание участка, то есть геодезическую съемку для установления его точных границ. Поскольку любой надел граничит с другими землями, обязательной процедурой при этом является согласование границ участка с соседями и сельским советом или дачным кооперативом. В городе оно осуществляется с владельцами близлежащих наделов и с отделом архитектуры. Согласование оформляется специальным актом в документе «Межевое дело».

Если фактическая площадь по документам и по обмеру совпадает, участок должен быть поставлен на земельно-кадастровый учет и ему присваивается индивидуальный номер для всей территории России. Владелец получает выписку из реестра — так называемый кадастровый план участка. В этом документе указывается категория земель, целевое их использование, площадь, местоположение, нормативная стоимость или арендная плата строения по данным БТИ. Если есть какие-нибудь ограничения в использовании, то они также указываются. То есть дается максимально возможная характеристика участка.

С выпиской продавец участка идет в учреждение юстиции — Регистрационную палату. Там происходит регистрация права собственности гражданина. Только после этого он может оформлять купчую на продажу участка. Договор купли-продажи можно оформить через нотариуса, любого юриста и даже между собой. Сейчас четкой формы договора не существует. Обязательна лишь регистрация в учреждении юстиции в присутствии покупателя и продавца с соответствующими документами, удостоверяющими личность. После заключения договора купли-продажи право собственности продавца на этом прекращается, а у покупателя оно появляется.

Сбор документов для владельцев дачных участков необходимо начать со справки от председателя садоводческого товарищества о том, что у владельца надела нет задолженности. В ней также должно указываться, что спорных вопросов по данному участку не заявлено.

После всех мытарств по кабинетам чиновников новый владелец получает «Свидетельство о праве собственности на земельный участок» и «Свидетельство о праве собственности на строение», если таковое имеется.

Особенности купли-продажи земельных участков

Многие из нас хотели бы иметь загородный домик или дачу на собственном земельном участке, чтобы отдохнуть там от городской суеты и подышать свежим воздухом. Можно купить готовый дом с участком, а можно приобрести только земельный участок и затем начать на нем строительство. Некоторые граждане, наоборот, желают продать участок, устав от поездок на дачу или стремясь решить некоторые финансовые проблемы. И те, и другие в будущем столкнутся с вопросами, связанными с покупкой или продажей земельного участка. Что необходимо знать покупателю и продавцу?

В соответствии с Земельным кодексом РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В результате участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков, ему присваивают кадастровый номер. Если земельный участок прошел кадастровый учет, можете смело его продавать. Если данная процедура не проведена, придется побегать.

Почему земельный участок не был однозначно определен и описан, когда вы получали его в собственность?

Дело в том, что при проведении земельной реформы было принято решение передать землю в собственность тому, кто ее законно занимал на момент приватизации. Определить фактического владельца земли можно быстро, а составление точных описаний границ всех земельных участков в стране — длительный процесс. Государство решило в кратчайшие сроки передать право собственности на фактически занятые земли, чтобы не задерживать тех, у кого нет никаких споров с соседями. При этом постановили составление описаний участков проводить при совершении первой сделки с ними.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводят по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике. Заинтересованные правообладатели или уполномоченные ими лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на землю и документы о межевании земельных участков.

Межевание земли представляет собой работы по установлению на местности границ участков с закреплением таких границ межевыми знаками и по определению их координат. Эти работы проводят в том случае, если земельный участок ранее не был поставлен на учет в кадастровой палате.

Если земельный участок состоит на кадастровом учете, права зарегистрированы в учреждении юстиции, у него есть кадастровый номер, а границы однозначно определены и отображены на кадастровом плане, вы вправе, не проводя межевание, продать, подарить или обменять его, правда, только в том случае, если сделка совершается с целым участком. А если потребуется продать часть земли или разделить участок, который находится в общей собственности? Например, вы решили продать часть своего участка, а значит, его надо поделить. Для этого необходимо провести межевание — составить однозначное описание каждой части. Затем в кадастровой палате эти части поставят на кадастровый учет как самостоятельные участки с присвоением кадастровых номеров.

В результате межевания образуются два новых объекта недвижимости — земельные участки. Право на каждый из них подлежит государственной регистрации. После этого можно продать выделенный земельный участок.

Государственный кадастровый учет проводят в течение месяца со дня подачи заявки и всех необходимых документов. В результате заявителям выдают удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.

Договор купли-продажи

Граждане, получившие в частную собственность земельные участки для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки, вправе продать земельные участки другим гражданам РФ независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок.

Продается земельный участок его собственником путем оформления договора. Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нотариальное удостоверение необязательно.

Любой договор состоит из условий, содержащих права и обязанности сторон. Согласно действующему законодательству, к условиям, которые обязательно должны быть включены в договор, относятся: предмет договора, его цена и существующие обременения земельного участка. Иные условия, например, о порядке расчетов, могут включаться в договор по взаимному согласию сторон.

В подтверждение права собственности продавец обязан предоставить нотариусу документ, удостоверяющий это право (государственный акт, временное свидетельство). К договору прилагается план земельного участка, являющийся неотъемлемой частью договора.

Использование собственником приобретенного земельного участка не по целевому назначению, если иное не предусмотрено законом, не допускается.

Покупателями земельных участков могут быть любые юридические и физические лица, признаваемые покупателями в соответствии с Законом РСФСР от 3 июля 1991 года «О приватизации государственных и муниципальных предприятий Российской Федерации».

Перечень документов, подлежащих предоставлению нотариусу или должностным лицам для удостоверения договоров купли-продажи земельного участка:

1. Паспорт или иной документ, его заменяющий.
2. Справка БТИ о принадлежности отчуждаемого имущества.
3. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость (земельный участок, строение). В зависимости от оснований приобретения в собственность недвижимости, документами могут являться различного вида договоры, удостоверенные нотариально; различного вида свидетельства, удостоверенные нотариально; регистрационные удостоверения, выданные БТИ; решения суда и прочие документы, подтверждающие право собственности в соответствии с действующим законодательством.
4. При отчуждении недвижимости, полученной в дар или по наследству, предоставляется справка госналогинспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество, полученное в дар или по наследству.
5. При отчуждении имущества, приобретенного супругами во время брака, требуется согласие супруга на отчуждение.
6. Документы, подтверждающие расположение недвижимости на земельном участке и правовой режим земли, на которой расположена недвижимость (т.е. выписка из земельной книги, свидетельства, выдаваемые Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).
7. Справка по данным паспортного учета о наличии или отсутствии обременения отчуждаемого имущества в виде права пользования имуществом третьими лицами.
8. В случае продажи доли имущества кем-либо из участников общей долевой собственности требуется подтверждение того, что продавец известил о продаже и цене продажи других участников общей долевой собственности (заявления всех участников общей долевой собственности о том, что им известны условия продажи доли и они отказываются от права преимущественной покупки этой доли, или свидетельство нотариальной конторы о передаче участниками общей долевой собственности заявления продавца).

Размеры государственной пошлины, взимаемой за совершение нотариальных действий:

• детям, супругу, родителям — 0,5 процента от суммы договора, но не менее четырехкратного размера минимального размера оплаты труда (МРОТ);
• другим лицам — 1,5 процента от суммы договора, но не менее 10 МРОТ.

От оплаты госпошлины освобождаются Герои Советского Союза, Герои РФ, полные кавалеры ордена Славы, участники и инвалиды Великой Отечественной войны и другие лица, поименованные в п. 1 ст. 5 Закона «О государственной пошлине».

За составление проекта договора взимается 1 процент от суммы, на которую заключается сделка, но не менее 50 процентов от МРОТ.

В зависимости от продаваемой недвижимости, к договору нужно будет приложить следующие документы (полный список документов, необходимых при купле-продаже земельного участка, представлен в разделе «Государственная регистрация договора купли-продажи»):

• план земельного участка или чертеж границ земельного участка (прилагается во всех случаях);
• сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении в договор строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке);
• условия приобретения земельного участка по конкурсу (прилагаются в случае продажи земельного участка по конкурсу);
• требование залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет договора обременен залогом);
• доверенность лица, уполномоченного продавцом (покупателем) выступать от его имени при заключении договора.

Продавец несет ответственность за достоверность информации, указанной в плане земельного участка или чертеже его границ, а также за достоверность данных об имущественных правах и претензиях других юридических лиц и граждан к предмету купли-продажи, о которых он не мог не знать (права собственности, владения, пользования, аренды, залога предмета договора или его части, ограничения, налагаемые особым режимом использования земель, обременения (сервитуты) и пр.).

Договор купли-продажи земельного участка необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), в соответствии с Законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним на территории Московской области осуществляет Московская областная регистрационная палата. Палата регистрирует права (право собственности, оперативного управления и хозяйственного ведения) на недвижимое имущество с выдачей свидетельства установленного образца:

• На основании актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, нотариальных свидетельств, судебных решений и иных правовых актов.
• На основании исполнения договоров с недвижимым имуществом.

Для государственной регистрации сделки с земельным участком необходимо предоставить документы:

• заявление;
• правоустанавливающий документ (договор, свидетельство и пр.), подтверждающий возникновение, изменение, ограничения (обременения) или прекращение соответствующего права на земельный участок (в двух экземплярах, один из которых — копия);
• документы, подтверждающие исполнение обязательств сторонами по передаче земельного участка;
• документы, определяющие земельный участок (кадастровый план);
• платежные документы, подтверждающие оплату регистрационного сбора;
• документ, удостоверяющий личность;
• заявление-договор о предоставлении услуги по изготовлению и сбору необходимых документов.

Регистрационная палата, принявшая заявление о регистрации и заявление-договор, в течение двух дней со дня поступления заявления-договора направляет запросы в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству, главам муниципальных образований, организациям технической инвентаризации, а также в иные необходимые организации по месту нахождения объекта недвижимости, и обязуется оплатить проведенные работы. Запросы направляются с указанием перечня документов, которые необходимо изготовить или представить для государственной регистрации. Эти организации в установленный законодательством 10-дневный срок по запросу регистрационной палаты подготавливают необходимые документы на объект недвижимости и направляют их в регистрационную палату. Одновременно с изготовленными документами направляется счет на оплату выполненных работ по утверженным расценкам, оформленный на имя заявителя. Как только регистрационная палата получает подготовленные документы, она извещает заявителя о необходимости оплатить выполненные работы.

После получения подтверждения о произведенной оплате выполненных работ производится государственная регистрация права на объект недвижимого имущества и сделки с ним. Если же оплата заявителем не произведена, документы считаются не поступившими на государственную регистрацию.

При отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной.