Самовольно возведенные объекты, оформление документов

Часто встречается вопрос о признании права собственности на самовольно возведенные строения и сооружения. До возникновения прав собственности на недвижимое имущество данные вопросы не возникали, все объекты принадлежали единственному собственнику — государству. Частной собственности не существовало, а значит, не было и проблем с самовольными строениями. На отведенном земельном участке предприятие или организация возводили объекты, которые были им необходимы для ведения производственных процессов, и принимали эти объекты на баланс.

После того, как стала возможной приватизация объектов нежилого фонда и прошла волна оформления документов, руководители предприятий и организаций продолжали возводить строения по старинке, не согласовывая факт их возведения с архитектурой, не получая на данные объекты проектной документации.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, «самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее собственником, не имеет возможности ее продавать, дарить, менять, закладывать, сдавать в аренду или осуществлять иную деятельность по распоряжению данным имуществом, так как не может доказать документально ее существование и принадлежность.

Закон не запрещает признание права собственности на самовольно возведенные строения при соблюдении ряда условий:

• необходимо в установленном законом порядке предоставление земельного участка под существующую застройку;
• необходимо получить согласие в государственных органах, отвечающих за соответствие зданий и сооружений градостроительным, санитарным, пожарным нормам и правилам;
• возведенный объект не должен нарушать законных прав и интересов третьих лиц.

Право собственности на самовольно возведенный объект по законодательству может быть признано судом общей юрисдикции (если объект возведен физическим лицом) или арбитражным судом (если объект возведен юридическим лицом).

Решение суда является в данном случае документом, подтверждающим право собственности на самовольно возведенный объект, оно подлежит государственной регистрации в органах юстиции и действительно после такой регистрации.

Аналогичным образом право собственности может быть признано и на незавершенный строительством объект. Только в дальнейшем необходимо будет оформлять сдачу объекта в эксплуатацию.

В Гражданском Кодексе, часть I, статья 222 указано конкретно:

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на построй в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.